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《玉林市灵活就业人员住房公积金管理办法》政策解读

2020-12-31 10:50     来源:玉林市住房公积金管理中心
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一、《玉林市灵活就业人员住房公积金管理办法》制定的背景及政策依据

2018年6月28日,我市住房公积金管理委员会出台《玉林市个人自愿缴存住房公积金实施办法(试行)》(玉市金管委〔2018〕4号),并从印发之日起执行。根据《自治区住房城乡建设厅 财政厅 人民银行南宁中心支行关于进一步深入开展个人自愿缴存住房公积金业务的通知》(桂建金管〔2020〕8号,以下简称《通知》)的要求,我市作为灵活就业人员缴存住房公积金试点城市,为落实住房和城乡建设部住房公积金监管司关于推进灵活就业人员缴存住房公积金试点工作会议精神,经与区内其他地市实施灵活就业人员缴存住房公积金管理情况对照分析,结合我市实际,市住房公积金管理中心代拟了《玉林市灵活就业人员住房公积金管理办法》(征求意见稿)(以下简称《管理办法》),现将主要内容说明如下:

  二、《管理办法》主要内容的说明

    (一)总则章节的主要内容

1纳入灵活就业人员的对象和范围

原则上《住房公积金管理条例》未覆盖的人群都纳入缴存范围,年满18周岁、具有完全民事行为能力、未达到国家法定退休年龄且在玉林市辖区灵活就业居住的各类人员(含中国公民、持有《港澳台居民居住证》的港澳台同胞、持有中国《外国人永久居留证》的外籍人员),均可参加玉林市灵活就业人员住房公积金缴存。

2.灵活缴存住房公积金可享受哪些优惠

(1)存款利率优惠。灵活缴存人的住房公积金按国家规定的利率计息。根据现行利率政策规定,住房公积金存款利率按一年期定期存款基准利率执行,远远高于商业银行的存款利率。目前,住房公积金存款年利率为1.5%,银行活期存款年利率为0.35%,住房公积金存款利率是银行的4.29倍。

(2)缴存有贴息。灵活缴存人个人住房公积金账户连续二十四个月未提取或从未使用过住房公积金贷款的,销户提取时可给予利息额10%的利息补贴。

(3)贷款利率优惠。灵活缴存人员正常缴存住房公积金满十二个月后,可以申请低利率的住房公积金贷款。假如灵活缴存人员申请住房贷款40万,选择30年还款,按现行的利率计算(住房公积金贷款年利率为3.25%,商业银行贷款年利率为4.90%),办理住房公积金贷款总利息约22.67万元,办理商业银行贷款总利息约36.42万元,住房公积金贷款比商业银行贷款优惠17.19万元。

(二)缴存章节的主要内容

1.开户缴存                   

灵活就业人员可以持本人有效身份证件和银行卡(本人的Ⅰ类银行卡)通过公积金中心线上或线下渠道申请办理。

线上渠道办理:目前灵活就业人员可通过手机下载“玉林公积金”APP办理。

线下渠道办理:如灵活就业人员无法通过手机APP办理,或者在我市公积金系统中存在未销户的公积金账户,则需到柜面办理。

2.灵活缴存人的缴存基数、比例及月缴存额

(1)缴存基数是指灵活缴存人本人上一年度的月平均实际收入,月平均实际收入以当年个人所得税基本减除费用标准为测算点,低于或等于当年个人所得税基本减除费用标准的由本人自主申报;高于当年个人所得税基本减除费用标准的参考个人所得税收入纳税申报明细。目前个人所得税基本减除费用标准为每月5000元。

个人所得税收入纳税申报明细可通过税务局的官方渠道(如个人所得税APP)查询。

(2)缴存比例统一为24%。

(3)月缴存额为缴存基数乘以缴存比例。

计算公式为:月缴存额=缴存基数×24%。

(4)缴存基数和月缴存额必须在公积金中心当年公布的缴存上下限之间。

(5)缴存基数原则上按住房公积金缴存年度(当年的7月1日至次年的6月30日)一年调整一次。

例一:张三2019年10月申报住房公积金,缴存基数为5000元,则张三的住房公积金月缴存额=5000元×24%=1200元。2020年7月1日后,张三的上一年度月平均实际收入为20000元/月,申报的基数超过当年的个人所得税基本减除费用标准(5000元),需提供个人所得税收入纳税申报明细,且因申报的基数超过当年上限17992元,只能按17992元/月申报,月缴存额=17992元×24%=4318元。

3.灵活缴存人的住房公积金缴存账户分三类管理:

(1)正常账户:按月连续正常缴存住房公积金的账户。

(2)封存账户:连续欠缴住房公积金满3个月的账户或从单位停止缴存住房公积金的月份起6个月内(含6个月)建立的灵活缴存人账户。封存账户的启封须从欠缴之月起恢复缴存,可计算连续正常缴存时间,积分恢复连续计算。

(3)停缴账户:连续欠缴住房公积金满6个月的账户或从单位停止缴存住房公积金的月份起满6个月自动停止缴存住房公积金的账户。

例二:张三2020年1月开户缴存,缴至6月份,7月-12月欠缴六个月,则停缴账户不计算缴存时间。

4.销户:凡有住房公积金个人贷款余额的,须结清后方能办理销户手续。已办理销户手续的,自销户之日起一年(12个月)内不得再次参加灵活就业人员住房公积金缴存。

5.身份转换

灵活缴存人转换为单位职工或单位职工转换为灵活缴存人的,属正常账户的,可直接办理转移手续,账户的缴存时间连续计算;如转换前存在欠缴行为不超过六个月的,补足欠缴则可接续计算缴存时间。

(三)积分章节的主要内容

灵活缴存人管理实行积分制,积分是反映缴存情况、测算贷款额度、平衡贷款规模及个人信用、社会贡献等因素的综合体现。积分等于基础分加加分。基础分根据灵活缴存人缴存账户的分类及缴存情况按月积分或按月扣分,加分根据灵活缴存人缴存账户余额及连续缴存时间、住房套数、社会贡献等情况设置。如灵活缴存人出现账户停缴、账户销户、骗提住房公积金或发生违法违纪行为的,积分清零。

例四:正常账户张三月缴存额为1200元,正常连续缴存12个月时申请贷款,属首套房。则张三的积分为:12(基础分)+1(余额加分)+2(首套房加分)=15分

例五:封存账户李四2020年1月开户缴存,缴至6月份,7月-9月欠缴三个月账户自动封存,若李四在10月办理账户启封正常缴交10月份公积金并补足欠缴的7-9月份公积金,则可计算连续正常缴存时间,截至2020年10月份,李四累计连续正常缴存时间为10个月,其基础分=7分+(-3)分+3分=7分(7分:1-6月、10月每月积1分,共7分;-3分:7-9月欠缴,每欠缴1月扣1分,共扣3分;3分:补足欠缴的7-9月公积金,每月积1分,共3分)。

(四)提取章节的主要内容

灵活缴存人除享受与单位职工同等的提取政策之外,如灵活缴存人连续正常缴存住房公积金满二十四个月以上的,在无住房公积金个人贷款余额的的情况下就可以随时销户提取个人住房公积金账户余额,销户时间比单位职工更加灵活。同时,灵活缴存人连续二十四个月未提取或从未使用过住房公积金贷款的,销户提取时可给予利息额10%的利息补贴。

(五)贷款章节的主要内容

 1.根据《通知》(桂建金管〔2020〕8号)“降低贷款门槛,自愿缴存人员申请住房公积金贷款所需的最低缴存期限、套数认定等条件应与本地区在职职工一致”。

为充分体现住房公积金的普惠性,灵活缴存人作为主借款人申请住房公积金贷款的最低缴存期限与单位职工一致,须连续正常缴存住房公积金满十二个月。灵活缴存人未缴满十二个月的,可作为配偶、共同借款人申请住房公积金贷款,属正常账户的可合并计贷款额度及月缴存额;属封存、停缴账户的不可合并计算。

2.灵活缴存人住房公积金贷款利率、贷款年限、单笔最高额度、住房套数认定和贷款偿还能力等贷款条件与本市单位职工享受住房公积金贷款的政策条件一致,参照《玉林市住房公积金个人住房委托贷款实施办法》(玉市金管委〔2013〕10号)、《玉林市住房公积金管理新政策》(玉市金管委〔2018〕3号)等文件规定执行。

贷款利率:购建第一套住房申请住房公积金贷款时,贷款利率按中国人民银行规定的住房公积金个人住房贷款利率执行。购建第二套住房或第二次申请住房公积金贷款时,贷款利率调整为同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

贷款年限:最长不超过30年,贷款年限可延长至借款人法定退休年龄后5年。贷款抵押物的已使用年限加上贷款期限应低于抵押物所坐落土地的使用年限。

单笔最高额度:玉林市单笔住房公积金贷款最高额度为40万元。

住房套数认定:停止购建第三套及以上住房或申请第三次及以上的住房公积金贷款。住房套数的认定标准是指职工个人及家庭在申请住房公积金贷款时,以玉林市住房公积金管理系统提取情况及个人征信报告的住房贷款记录界定,如有异议的,提供主借款人及共同借款人的夫妻双方的购房所在地、工作所在地、户口所在地房产管理部门的数据证明。

贷款偿还能力:借款人应具有稳定职业和经济收入,有按时偿还贷款的能力,借款人每月还款额(含各种贷款每月还款额及信用卡每月分期还款额等负债)不得超过家庭月收入的50%。

3.根据《通知》(桂建金管〔2020〕8号)“健全科学合理存贷配贷机制。一是建立缴存贡献与贷款权利挂钩机制……二是重点保障自愿缴存人员家庭首套自住住房贷款的需求”。

为更好地按照积分配算可贷额度,鼓励灵活就业人员多缴长存,实行贷款额度与积分挂钩的计算方式:贷款额度=缴存账户余额×积分。计算公式根据积分及缴存账户余额计算贷款额度,对于缴存时间长、月缴存额高的灵活缴存人更加公平。

灵活缴存人贷款额度夫妻双方及共同借款人缴存账户属正常账户的可合并计算,其中配偶及共同借款人是单位职工的,按单位职工的贷款额度公式(贷款额度=住房公积金账户余额×3.5倍+住房公积金月缴存额(元)×12(月)×距法定退休年限(年)×0.8倍)计算;配偶及共同借款人是灵活缴存人的,按灵活缴存人的贷款额度公式(贷款额度=缴存账户余额×缴存积分)计算。

4.灵活缴存人具体贷款额度根据灵活缴存人的住房公积金缴存情况、资信程度、还款能力、借款人购房的价格(或建造、翻建、大修自住住房造价或评估价)、贷款的月还款额等综合审核确定,具体可参考《灵活缴存人申请住房公积金贷款额度计算举例》(附件2)。

公积金缴存情况:灵活缴存人的连续正常缴存时间、缴存账户余额、缴存按时情况及缴存账户状态等。

资信程度:借款人能如其偿付债务的能力和信用程度。申请住房公积金贷款的灵活缴存人应信用良好,无不良信用记录。公积金中心可通过查询灵活缴存人公积金缴存情况、人民银行个人征信系统、房屋登记信息等,综合评价借款人的收入、信用和还款能力。借款人或其配偶及其他共同借款人有近一年贷款连续逾期2期以上或两年内连续逾期3期以上的而已拖欠记录,应拒绝其贷款申请;借款人或其配偶及其他共同借款人有近一年信用卡透支连续逾期3期以上的恶意拖欠记录的,应拒绝其贷款申请;借款人或其配偶及其他共同借款人被列入商业银行监控黑名单的,拒绝其贷款申请。

借款人购房的价格(或建造、翻建、大修自住住房造价或评估价):首次使用住房公积金贷款购买普通自住住房的,最高贷款限额不得高于购房价格的80%;第二次使用住房公积金贷款购买普通自住住房的,须结清首次住房公积金贷款后再申请,最高贷款限额不得高于购房价格的80%。二手房购房价格以买卖合同成交价格、发票价格、契税计税价格中最低者认定。建造、翻建、大修自住住房的,最高贷款限额不得高于评估价的50%。

贷款的月还款额:灵活缴存人申请的贷款额度和贷款年限计算出的月还款额不得高于月缴存额,夫妻双方及共同借款人正常缴存的,月缴存额可合并计算。

例六,灵活缴存人张某月缴存额1200元,其配偶李某属异地正常缴存职工,月缴存额600元,张某申请住房公积金贷款40万元,如其选择30年,等额本息还款,月还款额约1740.8元,则满足月还款额不得高于月缴存额(1200+600=1800元)的条件;如选择20年,等额本息还款,月还款额约2268.8,则不满足月还款额不得高于月缴存额。

5.根据《广西个人自愿缴存住房公积金管理办法》(桂建发〔2017〕9号)“住房公积金贷款发放后,自愿缴存人员应当继续履行缴存义务,且月缴存额不得低于申请公积金贷款时的月缴存额……”以及《广西住房公积金业务管理规范》(桂建金管〔2011〕26号)“当住房公积金管理中心贷款余额占归集余额比例高于70%时,对于享受住房公积金贷款的职工,住房公积金管理委员会可适当提高其提取后住房公积金明细账户内的保留额度,但保留额度最高不得超过一年缴存额”。结合我市个贷率情况,截至2020年9月底,我管理中心的贷款余额占归集余额比例达97.66%。为规范借款人继续履行缴存义务以及确保资金运营安全。灵活缴存人住房公积金贷款发放后,应当继续履行缴存义务,且月缴存额不得低于申请住房公积金贷款时的月缴存额,主借款人住房公积金账户余额须留存12个月的月缴存额。

同时,为保证灵活缴存人缴存账户可按月偿还住房公积金贷款,灵活缴存人申请住房公积金贷款时,主借款人及共同借款人必须作为还款人办理住房公积金还贷按月直对冲业务,且在贷款结清前不得解除。必须办理按月直对冲的主借款人及共同借款人是指作为主借款人及共同借款人夫妻双方的灵活缴存人。单位职工有住房公积金贷款未结清转入灵活缴存人管理的,须在建立灵活缴存人账户时办理按月直对冲。

6.根据《通知》(桂建金管〔2020〕8号)“建立个人自愿缴存和在职职工之间的转换机制……有住房公积金贷款未结清的离职职工未再进入单位就业的,转入自愿缴存管理”。有住房公积金贷款未结清的离职职工,从单位停止缴存月份起未再进入单位就业的,账户自动转为封存账户,必须转入灵活缴存人管理,且月缴存额不得低于月还款额。即单位职工有住房公积金贷款未结清的,须在单位停止缴存的月份起6个月内建立灵活缴存人账户,并须从单位停止缴存的月份起恢复。如单位停止缴存满6个月未建立灵活缴存人账户恢复缴存的,则自动转为停缴账户,公积金中心有权按同期同档次商业银行住房按揭贷款利率(以下简称“商贷利率”)计收贷款利息。

例七,单位职工陈某在单位缴存期间办理了一笔住房公积金贷款,月还款额1740.8元。2021年2月陈某从单位离职,其单位缴存账户于2021年2月封存,但陈某的住房公积金贷款未结清。陈某应在单位停止缴存月份2021年2月起六个月内(即2021年8月前)建立灵活缴存人缴存账户,并须从2021年2月起恢复缴存住房公积金,且月缴存额不得低于1740.8元。如陈某未在2021年8月前建立灵活缴存人账户,则其原单位缴存账户自动转为停缴账户。

7.根据《深入开展自愿缴存通知》(桂建金管〔2020〕8号)“……对发生贷后停缴、虚假转为单位缴存的,各住房公积金管理中心要按照《广西个人自愿缴存住房公积金管理办法》的规定落实提前回收贷款、按商贷利率计收利息等措施”。为要加大对灵活缴存人贷款逾期、贷后停缴等风险的监控,保证住房公积金资金运营安全,《管理办法》设置了公积金中心有权按商贷利率计收利息或提前回收贷款的具体情形。

其中,缴存账户属停缴账户但按借款合同约定还款的,公积金中心有权按商贷利率计收利息;缴存账户属停缴账户且不按借款合同约定还款的,公积金中心有权提前收回贷款。

例如上述例七单位职工陈某离职后按规定建立灵活缴存人账户继续履行缴存义务,其未结清的住房公积金贷款仍可按照住房公积金贷款利率计收利息。如陈某未按规定转换为灵活缴存人,则其原单位缴存账户自动转为停缴账户,但陈某仍按借款合同规定正常还款的,公积金中心有权按商贷利率计收贷款利息。如陈某的住房公积金贷款在转为商贷利率计收贷款利息后,不按借款合同约定正常还款,公积金中心有权提前全部收回该笔住房公积金贷款,要求陈某提前一次性还清该笔贷款。

(六)罚则章节的主要内容

根据《玉林市住房公积金管理新政策》(玉市金管委〔2018〕3号)“……如发生有骗提、骗贷行为的,住房公积金管理中心有权没收其提交材料,追回骗提、骗贷资金。同时限制其3年内(从追回全部骗提、骗贷资金之日起计)提取和贷款资格”。为加大对骗提骗贷行为的惩戒,有住房公积金贷款未结清的灵活缴存人出现骗提、骗贷行为的,公积金中心除追回骗提、骗贷资金外,有权按商贷利率计收利息或提前回收贷款;没有住房公积金贷款的,积分清零。



灵活缴存人申请住房公积金

贷款额度计算举例

例子一:月平均收入等于个人所得税基本减除费用标准(5000元)的灵活缴存人

(一)属正常账户且连续正常缴存十二个月:

灵活缴存人张三,未婚,月平均收入5000元,月缴存额1200元,连续正常缴存十二个月,缴存账户余额14400元,现张三购买首套住房申请住房公积金贷款,其积分为15分(基础分12分+首套住房积分2分+账户余额积分1分),其贷款额度为21.6万元(14400元×15=216000元)。如其选择贷款21.6万元,30年等额本息月还款额940.03元或25年等额本息月还款额1052.57元,均满足月还款额不高于月缴存额(1200元),此时张三可申请最高贷款额度21.6万元。

(二)属正常账户且连续正常缴存十八个月:

如灵活缴存人张三连续正常缴满十八个月后,缴存账户余额21600元,购买首套住房申请住房公积金贷款,其积分为22分(基础分18分+首套住房积分2分+账户余额积分2分),其贷款额度为40万元(21600×22=475200元,单笔公积金贷款最高限额40万元),如其选择30年等额本息月还款额1740.8元,月还款额高于月缴存额(1200元),此时其月缴存额不满足贷款40万元的月还款额条件,张某仅可申请最高贷款额度27.5万,30年等额本息,月还款额1196.8元。

例子二:月平均收入高于个人所得税基本减除费用标准(5000元)的灵活缴存人

(一)属正常账户且连续正常缴存十二个月:

灵活缴存人李某,未婚,月平均收入7500元,月缴存额1800元,连续正常缴存12个月,缴存账户余额21600元,现李某购买首套住房申请住房公积金贷款,其缴存积分为16分(基础分12分+首套住房积分2分+账户余额积分2分),其贷款额度为34.5万元(21600×16=345600,贷款额度保留至千位),如其选择30年等额本息月还款额1501.44或25年等额本息月还款额1681.19元,均满足月还款额不高于月缴存额(1800元)条件,此时李某可申请最高贷款额度34.5万元。

(二)属正常账户且连续正常缴存十五个月

如李某连续正常缴存十五个月后,缴存账户余额27000元,购买首套住房申请住房公积金贷款,其缴存积分为19分(基础分15分+首套住房积分2分+账户余额积分2分),其贷款额度为40万元(27000×18=513000,单笔公积金贷款最高限额40万元),如其选择贷款40万元,30年等额本息月还款额1740.8元,满足月还款额不高于月缴存额(1800元),此时李某可申请最高贷款额度40万元。

例子三:借款人已婚,借款人与配偶均为灵活缴存人且连续正常缴存十二个月

灵活缴存人张某,已婚,月平均收入5000元,月缴存额1200元,连续正常缴存十二个月,缴存账户余额14400元;配偶杨某(灵活缴存人),月平均收入5000元,月缴存额1200元,连续正常缴存十二个月,缴存账户余额14400元。

(一)如张某夫妻双方购买首套住房共同申请住房公积金贷款。张某和杨某的缴存积分均为15分(基础分12分+首套住房积分2分+账户余额积分1分),该笔贷款额度为40万元(14400元×15+14400元×15=432000,单笔公积金贷款最高限额40万元)。如张某选择30年等额本息月还款额1740.8元或20年等额本息月还款额2268.8元,均满足月还款额不高于月缴存额(1200+1200=2400元),此时张某夫妻双方可申请最高贷款额度40万元。

(二)如张某夫妻属购买第二套住房共同申请住房公积金贷款。张某和杨某的缴存积分均为13分(基础分12分+账户余额积分1分),该笔贷款额度为37.4万元(14400元×13+14400元×13=374400,贷款额度保留至千位)。如张某选择30年等额本息月还款额1627.65元或20年等额本息月还款额2121.33元,均满足月还款额不高于月缴存额(1200+1200=2400元),此时张某夫妻双方可申请最高贷款额度37.4万元。

例子四:借款人已婚,且借款人属单位职工,配偶属灵活缴存人

单位职工陈某,男,35岁,已婚,现月缴存额1000元,连续正常缴存5年(60个月),缴存账户余额35000元;配偶李某(灵活缴存人)月缴存额1200元,连续正常缴存6个月,缴存账户余额7200元。现陈某夫妻双方购买住房共同申请住房公积金贷款。单位职工陈某不采取积分制,按单位职工贷款额度计算公式计算其可贷额度为362500元(1000元×12×25×0.8+35000×3.5=362500);配偶李某缴存积分6分(基础积分6分),按灵活缴存人额度计算公式计算其可贷额度为43200元(7200元×6=43200)。夫妻双方贷款额度合并计算后,该笔贷款额度为40万元(362500+43200=405700,单笔公积金贷款最高限额40万元),陈某夫妻双方无其他负债,或每月还款额不超过家庭月收入的50%的情况下,可申请最高贷款额度40万元。

    例子五:大学生张某在校期间参与灵活就业人员住房公积金缴存

大学生张某在校期间兼职做微商,月平均收入约1600元,张某自大二起参与灵活就业人员住房公积金缴存,月缴存额384元。张某大学毕业时已连续正常缴存三十六个月,此时账户余额为13824元。

(一)如张某大学毕业后继续灵活就业。

张某灵活就业月收入5000元,月缴存额调整至1200元,此时张某账户余额为15024元,其毕业后购买首套自住住房申请住房公积金贷款,个人缴存积分为42分(基础分37+首套住房积分2分+账户余额积分1分+连续缴存满二十四个月以上累计积2分),贷款额度公式计算为40万元(15027×41=631134,单笔公积金贷款最高限额40万元),但因贷款40万,30年等额本息月还款额为1740.8元高于其月缴存额(1200元),张某可申请的最高贷款额度为27.5万元,30年等额本息,月还款1196.8元。

(二)如张某(女,23岁)大学毕业后进入单位工作,由灵活缴存人转换为单位职工。

张某单位工作月收入5000元,月缴存额1200元,此时张某已满足连续正常缴存十二个月以上,账户余额15024元,其毕业参加工作后马上购买首套自住住房申请住房公积金贷款,按单位职工贷款额度公式计算其贷款额度为40万元(1200×12×32×0.8+15024×3.5=421224,单笔公积金贷款最高限额40万元),如张某无其他负债,或每月还款额不超过家庭月收入的50%的情况下,其参加工作由灵活缴存人转换为单位职工后,可申请最高贷款额度40万元。


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